4.3 GUTACHTEN/GUTACHTERLICHE BERATUNGEN

4.3.1 Allgemeines

Gerhard Bolten ist in einigen ausgewählten Bereichen des Bauwesens als Sachverständiger tätig (s. unten ) . Er ist seit 1978 durch die Hamburgische Architektenkammer öffentlich bestellt und vereidigt für die Bereiche 1. Technisch-wirtschaftliche und gestalterische Bauplanung und 2. Begutachtung der Bebaubarkeit von Grundstücken. Seit 1986 ist er Vorsitzender des Arbeitskreises Sachverständigewesen bei der Hamburgischen Architektenkammer. Er vertritt in dieser Funktion u.a. die Architektenkammer bei der Bundesarchitektenkammer. Gutachten und gutachterliche Beratungen werden für die folgenden Kunden und für die folgenden Themenbereiche erstellt: Kundenkreis:
	Gerichte Rechtsanwälte in vorprozessualen Verfahren sowie prozessbegleitend Bauträger/Investoren  Makler Bauträger Versicherungen/Banken Privatkunden
Form der Gutachten:
	mündl. Beratungen Beratung mit kurzer gutachterl. Stellungnahme (in der Regel 2 - 6 Seiten, Fotos) Gutachten (in der Regel 10 - 30 Seiten, Fotos) Schadensfeststellungen/Beweissicherungen/ sonstige Gutachten Schiedsgutachten nach BGB und ZPO (häufig in Abstimmung mit den RAen der Parteien)
Inhalt/Bereiche, für die Gutachten erstellt werden:
	Kaufberatungen (z.B. zu Umbaufähigkeit, Reparaturstau, Planungsrecht, Reparaturkosten sowie städtebaul. Umfeld) Beweissicherung (z.B. vor Baumaßnahmen an Nachbargebäuden oder zur Dokumentation des Zustandes, bevor Drittfirmen mit Nachbesserungen beauftragt werden) Schadensfeststellungen und Beurteilung von Baumängeln Bestätigungen (z.B. über den Bautenstand) Kostenschätzungen Verkehrswertermittlungen (in der Regel in Zusammenarbeit mit Maklern) Bebaubarkeit und (Um-) nutzbarkeit für - Teilgebäude/Wohnungen - Gebäude - Grundstücke Recherchen über Planungsrecht und Planungsabsichten der Gemeinde Machbarkeitsuntersuchungen (feasibility studies)

Beweissicherungen dokumentieren einen bestimmten Bauzustand. Beweissicherungen werden häufig vor Neubaumaßnahmen notwendig, bei denen Auswirkungen auf andere Gebäude nicht ausgeschlossen werden können, oder umgekehrt dann, wenn Schadensansprüche von Nachbarn befürchtet werden. Beweissicherungen sind aber auch dann angezeigt, wenn Handwerkern gekündigt wurde und Ersatzvornahmen zügig begonnen werden sollen, oder aber wenn Architekten einen bestimmten Bauten- oder Planungsstand dokumentieren müssen. Die Beurteilung von Bauschäden erfolgt häufig in der Zusammenarbeit mit anderen Fachplanern und Instituten, wie z.B. Baustofflaboratorien. Schallschutzguten erfolgen regelmäßig in Zusammenarbeit mit anderen Fachplanern. Eine wesentliche Aufgabe des Gutachters sind vorgerichtliche und außergerichtliche Tätigkeiten: Beratungen vor dem Erwerb einer Immobilie hinsichtlich des Wertes (Verkehrswertermittlungen, Sachwert- und Ertragswertermittlungen) sowie hinsichtlich zu erwartender Reparaturen. Zunehmend gewinnen Schiedsverfahren Bedeutung, bei denen meist sehr viel schneller als bei gerichtlichen Verfahren eine Einigung unter den Beteiligten erzielt werden kann. Die Moderation unter den Parteien ist für mich eine wichtige Aufgabe. Daneben bin ich aber natürlich auch als Parteiengutachter tätig (für eine einzelne Partei), um aus fachlicher Sicht die Aussichten eines Rechtsstreites abschätzen zu helfen oder um die notwendigen Argumentationen zur Führung eines Prozesses aufzubereiten. Eine Spezialität meines Büros sind Gutachten zu Gestaltungsfragen

Beispiele für komplexe Gutachten Das Büro wird häufig mit komplexen gutachterlichen Aufgaben betraut. So wurden z.B. bearbeitet:

die nachträgliche (!) Überprüfung von Bauablauf und Baukosten für das Einkaufszentrum Hamburg-Wandsbek Quarree (1990) die Überprüfung fachgerechter Ausführung und Angemessenheit der Baukosten beim Umbau eines Getreidesilos in ein Bürohaus (Überwachung des Generalübernehmers im Auftrag des Bauherrns auf Empfehlung der Landesbank. Modifizierung des Generalübernehmervertrages) (1990/91) Angemessenheit der Baukosten bei Vorschlägen zur Fassadensanierung Kaufberatungen (zur Angemessenheit von Kaufpreisen unter besonderer Berücksichtigung der städtebaulichen Lage sowie von Bauschäden) 1990/91 wurden im Bereich der ehemaligen DDR zahlreiche Gutachten insbesondere zum Wert und zur Umnutzbarkeit von Industriekomplexen durchgeführt. Klärung der Frage, ob im Prinzip denkmalgeschützte Gebäude unter wirtschaftlichen und funktionalen Gesichtspunkten sinnvoll saniert werden können.

Es wurden verschiedene Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen und Nutzwertanalysen durchgeführt, unter Beachtung folgender Aspekte:

Behebung bestehender Bauschäden Umstrukturierung von Gebäuden und Gebäudekomplexen auf höheren Standard, unter besonderer Berücksichtigung prozesstechnologischer Erfordernisse (z.B. für eine Gesenkschmiede, für eine Großverzinkerei etc.) Umstrukturierung auf neue Nutzungszwecke (z.B. Umwandlung von Fertigungsgebäuden in Bürogebäude) Vergleich derartiger Umstrukturierungen mit Neubaukosten unter besonderer Berücksichtigung der indirekten Nebenkosten.

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4.3.3 Gutachten zu Gestaltungsfragen

 

Gerhard Bolten hat neben Architektur und Stadtplanung Gestaltpsychologie studiert. Die Gestaltpsychologie zeigt Prinzipien auf, nach denen die Wahrnehmung funktioniert. Auf dieser Basis lassen sich Qualitäten und besondere gestalterische Eigenschaften von Gebäuden und Entwürfen analysieren. Derartige Analysen benutzt Gerhard Bolten z.B., um in Gutachten klären zu können, ob Entwürfe so genannten Gestaltungssatzungen (besonderen örtlichen Bauvorschriften) entsprechen bzw. ob beabsichtigte Abweichungen gravierend oder vernachlässigbar sind. Eine gute Gestaltung hängt nach traditionellem Verständnis immer auch von der Wahl richtiger Proportionen ab. Es gibt zwar unterschiedliche Proportions- und Gestaltungssysteme, weltweit folgen diese Proportions- und Gestaltungssysteme jedoch ganz bestimmten ähnlichen oder sogar gleichen Mustern. Historisch gewachsene, aus der Topographie und aufgrund von örtlich vorhandenen Materialien entwickelte Konstruktionsprinzipien überlagern sich mit diesen allgemeinen Gestaltungsprinzipien und bilden so die typischen, regionalen Stile. Neben der Analyse der Gestaltung ist es häufig auch notwendig zu untersuchen, ob bestimmte Gestaltungsziele wirtschaftlich erreicht werden können. Zu untersuchen ist z.B. mit welchem Aufwand und mit welchen funktionalen Konsequenzen Altbausubstanz in einen neuen Entwurf integriert werden kann. (Textbeispiel, pdf, 5 Kb)

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4.3.5 Wertermittlungen u. ä.

 

Ich führe verschiedene Arten und Formen von Wertermittlungen durch 4.3.3.1 Schätzung, Überprüfung, Feststellung von Baukosten Vereinzelt ist es notwendig, bestehende Kostenfeststellungen gutachterlich zu überprüfen. Die ist zum Beispiel im Rahmen von Streitfällen mit Versicherungen sinnvoll. In vorprozessualen Phasen ist es häufig ebenfalls notwendig, vorgelegte Abrechnungen zu überprüfen. Da eine Prüfung von Einzelbelegen oft schwierig ist, und weitgehend im Nachherein nicht mehr möglich oder nur mit sehr hohen Kosten durchführbar ist, werden die einzelnen Summen auf Plausibilität hin überprüft und dabei mit Kenndaten verglichen.   4.3.3.2 Sanierungskonzepte/Reparaturkonzepte Für die Verwaltung von Immobilien ist es sinnvoll und rechtlich teilweise notwendig, mittel- und langfristige Konzepte zu haben, wie, wann und mit welchem Aufwand die Unterhaltung und Sanierung einer Immobilie betrieben werden kann. Ich entwickle derartige Reparatur- und Sanierungskonzepte für kurz- und mittelfristige Zeiträume.   4.3.3.3 Wertermittlungen/Verkehrswertermittlung Die Wertermittlungen erfolgen in der Regel gem. der Wertverordnung (Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken - WertV). Es werden Sachwerte, Ertragswerte und Vergleichswerte - soweit notwendig und möglich - ermittelt. Hieraus wird der Verkehrswert geschätzt. Wichtig ist für mich, dass alle Rechenansätze inhaltlich nachvollziehbar sind und dass nicht nur abstrakte Rechenvorgänge vorgeführt werden. Hinsichtlich der Ertragswerte ergeben sich wertvolle Hinweise aus Veröffentlichungen der örtlichen Banken, Maklerverbänden und Bausparkassen. Der Kontakt zu qualifizierten Maklern ist mir wichtig. Die Reparaturstaus sowie die Kosten von Umbaumaßnahmen kann ich als Architekt gut abschätzen , die planungsrechtlichen Bedingungen kann ich als Stadtplaner beurteilen. (Textbeispiel GUTACHTEN ZUM VERKEHRSWERT, pdf, 21 Kb) (Textbeispiel zu VERKEHRSWERTERMITTLUNGEN, pdf, 10 Kb) 4.3.3.4 Sonderwertermittlung/Residualverfahren Die Bewertungsmethoden gem. Wertverordnung im engeren Sinne spiegeln häufig die am Markt tatsächlich vorhandenen spekulativen Tendenzen nicht in genügender Form wieder. Investoren sind in der Regel nicht am Ist-Zustand interessiert sondern vor allen an der Frage, ob und wie sich eine Immobilie entwickeln lässt. Für solche Rentabilitätsüberlegungen prüfe ich die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen, die architektonische Umsetzbarkeit und ich schätze schließlich für verschiedene Alternativen die notwendigen Investitionen. Dabei kann gem. Residualverfahren der cash flow berechnet werden. Es können aber auch gem. Wertverordnung übliche Abschreibungsmethoden angesetzt werden. Entscheidend ist, dass die Rahmenbedingungen und möglichen Planungsalternativen erkannt und klar dargestellt werden. Ferner, dass nachvollziehbar die sich jeweils daraus ergebenden Standards und damit die daher angenommenen Erträge dargestellt werden. 4.3.3.5 Steuerliche Wertermittlungen Die durch Finanzämter vorgenommenen Wertermittlungen gem. den Richtlinien der Finanzverwaltung beruhen auf sehr vereinfachten Rechenverfahren, die gelegentlich zu unrealistisch hohen Werten und damit zu zu hohen Steuerbelastungen führen. Ich schätze in Zusammenarbeit mit Steuerberatern ab, ob es sinnvoll ist, eine alternative Berechnung gem Wertverordnung durchzuführen. Zu hohe Einschätzungen seitens der Finanzverwaltung kann es geben, wenn die städtebauliche Lage, negative planungsrechtliche Veränderungen oder ein hoher Reparaturstau in den Formelansätzen nicht ausreichend berücksichtigt wurden.

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4.3.6 Schiedsgutachten

 

Schiedsgutachten können Rechtsstreitigkeiten beim Bauen wesentlich abkürzen. Es ist wichtig, dass die Schiedsvereinbarung sinnvoll und präzise getroffen wird. Sinnvoll sind z.B. Festlegungen ob und in welcher Form der Schiedsgutachter Sanktionen erlassen kann, bzw. wann er Entscheidungen nach billigem Ermessen fällen kann . Ich berate bei der Erstellung von Schiedsvereinbarungen und bin gelegentlich als Schiedsgutachter tätig. Ein Schiedsgericht entscheidet nicht nur nach technischen, sondern auch nach rechtlichen Gesichtspunkten verbindlich. Der erlassene Schiedsspruch gibt, wie das Urteil eines staatlichen Gerichtes, den Parteien die Möglichkeit zur Zwangsvollstreckung. Ein staatliches Gericht prüft dann lediglich die förmliche Richtigkeit des Schiedsverfahrens. In sachlicher Hinsicht ist den ordentlichen Gerichten die Überprüfung eines Schiedsspruches verwehrt. Ein Schiedsgutachten befasst sich in der Regel im Gegensatz zu einem Schiedsgericht nicht mit der Entscheidung eines Rechtsstreites sondern lediglich mit der Feststellung von Tatsachen, die dann allerdings für die Entscheidung des Rechtsstreites durch das Gericht verbindlich sind. Sie sind lediglich dann nicht verbindlich, wenn die vom Schiedsgutachter getroffenen Feststellungen offenbar unrichtig sind oder offenbar parteiisch getroffen wurden. Der Schiedsgutachter soll vor allem die im gegebenen Fall wesentlichen Tatsachen richtig feststellen und beurteilen. Nur wo dieses nicht möglich ist oder wo die vollständige Aufklärung mit Schwierigkeiten und Kosten verbunden wäre, die zur Bedeutung der Streitfrage in keinem Verhältnis stehen (vgl. § 287 Punkt 2 ZBO), ist der Schiedsgutachter regelmäßig berufen, nach "billigendem Ermessen" zu entscheiden. Der Schiedsgutachter soll die Voraussetzungen für seine Ermessungsentscheidungen angeben, wie dies z.B., auch regelmäßig notwendig ist, wenn Minderungen berechnet werden.

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4.3.7 Beweissicherungen

 

Durch Beweissicherungen soll ein baulicher Zustand zu einem bestimmten Zeitpunkt dokumentiert werden. Beweissicherungen sind sinnvoll u.a. für folgende Fälle : Bautätigkeiten könnten zu Schäden an Nachbargebäuden führen. Der Zustand der Nachbargebäude ist entsprechend vor Beginn der Baumaßnahme zu dokumentieren. Handwerkliche Arbeiten weisen Mängel auf. Die Mängel sollen durch eine dritte Firma beseitigt werden. Damit später geordnet abgerechnet werden kann, ist der Bauzustand genau zu dokumentieren. Ein gekauftes Haus weist Mängel auf, die kurzfristig beseitigt werden müssen. Um im Falle eines Rechtsstreites die Mängel beweisen zu können, wird eine Beweissicherung durchgeführt. Um den Beweis eines bestimmten Zustandes antreten zu können, ist es sinnvoll, einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen mit der Feststellung des Zustandes zu beauftragen. Es ist (gegebenenfalls durch anwaltliche Beratung) im Einzelfall zu entscheiden, ob eine Beweissicherung über ein Gericht angeordnet wird oder als private Beweissicherung direkt beauftragt wird. Letzteres hat den Vorteil, dass die Maßnahme kurzfristig durchgeführt werden kann. In der Regel wird die gewissenhaft durchgeführte Beweissicherung eines öbuv. Sachverständigen vor Gericht als eindeutiger Beweis anerkannt. Beweissicherungen müssen so angefertigt werden, dass sie (auch später) eindeutig nachvollziehbar sind. In der Regel werden neben Messprotokollen zahlreiche Fotos gefertigt. Die Fotos werden hinsichtlich ihrer genauen Lage sowie hinsichtlich des Inhaltes genau beschrieben. Beweissicherungen, die nur sehr pauschal den Zustand beschreiben, sind im Zweifelsfall unbrauchbar. (Textbeispiel, pdf, 4 Kb)

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4.3.8 Kaufberatungen

 

Ich berate Interessenten hinsichtlich des Zustandes und des Wertes von Immobilien. Diese Beratungen führe ich für große gewerbliche Objekte aber auch für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen durch. Die Art und der Umfang der Beratung wird wesentlich durch den Auftraggeber bestimmt. Die Beratung kann vor Ort mündlich durchgeführt werden, sie kann aber auch in Form eines schriftlichen Gutachtens erfolgen. Ich weise meinerseits auf mögliche Probleme und Fragestellungen hin, die evtl. von Kaufinteressenten nicht unmittelbar erkannt werden. Zu betrachten sind in der Regel folgende Punkte : Lage des Objektes Umfeld Infrastruktur der Umgebung Umbaufähigkeit (konstruktiv) Umbaumöglichkeiten (rechtlich) Wurde das Objekt fachgerecht oder nur für den Verkauf saniert? Renovierungskosten Sind die Nebenkosten normal hoch? Wiederverkäuflichkeit Liegt der Kaufpreises in einem adäquaten Rahmen? Sind Sonderuntersuchungen anzuraten? Der Auftraggeber entscheidet, in welcher Form und mit welcher Intensität einzelne Bereiche und Fragestellungen untersucht werden sollen. Typische Kaufberatungen beim Erwerb von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen (bei denen natürlich auch das Gemeinschaftseigentum begutachtet wird) kosten zwischen 500,- und 800,- zuzügl. MWST. Bei Kaufberatungen werden auf Anfrage Hinweise zu Verkehrswerten gegeben. Kaufberatungen ersetzen keine Verkehrswertermittlungen. Bestimmte Fragen, die bei Verkehrswertermittlungen - insbesondere wenn sie für auswärtige Banken gefertigt werden - zu behandeln sind, werden bei Kaufberatungen in der Regel nicht untersucht.   Gelegentlich werden Umbaumöglichkeiten mit Skizzen vor Ort erläutert (Einbau einer internen Treppe)   (Textbeispiel, pdf, 18 Kb)

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