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جيرهارد بولت ن
格哈德•波尔顿

4.3 GUTACHTEN/GUTACHTERLICHE BERATUNGEN

4.3.0 Besondere Gutachten bei Ausnahmetatbeständen

Cicero (De officiis, Cic.off.1.20-41) (summum ius summa iniuria) Das historische altrömische Rechtssystem wie auch der daraus folgend entwickel-te "Code Civil" (Napoleon) – beides Grundlagen unseres heutigen Rechtssystemes – kennen Ausnahmetatbestände. In obrigkeitsstaatlichen Systemen und Diktaturen wird das gültige Recht, wenn man meint Ausnahmen zu benötigen, einfach außer Kraft gesetzt. Manchmal wortreich nahe gelegt aber nie logisch begründet. In Verfassungsstaaten, in Demokratien gibt es Regeln, die genau einzuhalten sind, wenn man Ausnahmen einrichten möchte. Wichtig ist die Nachvollziehbarkeit des Prozesses über den Ausnahmen und Befreiungen gewährt werden. Für einige Tatbestände ist in Gesetztexten selbst bereits definiert, ob überhaupt Abweichungen denkbar sind. Für andere Bereiche räumt das Gesetz ganz allgemein die Möglichkeit von Abweichungen ein. In jedem Fall muss die Gewährung der Ausnahme oder Befreiung nachvollziehbar begründet werden. Mir als öffentlich bestelltem und vereidigtem, der Wahrheit verpflichtetem Sachverständigen kommt dabei oft die anspruchsvolle und interessante Aufgabe zu, genau eine solche nachvollziehbare Begründung zu erarbeiten oder aber festzustellen, dass es keine sinnvolle Begründung für eine Ausnahme oder Befreiung gibt. Es ist zu erläutern, ob und warum eine Ausnahme sinnvoll ist, es ist aber auch zu erläutern, was gegen eine Ausnahme spricht. Die Begründung liegt auf der technischen, funktionalen oder gestalterischen Ebene, was meinen Vereidigungsbereichen entspricht. Sie liegt nicht auf der juristischen Ebene, auch wenn juristische Aspekte einfließen müssen. Die Entscheidung darüber, ob man meiner Expertise folgt, liegt oft bei Gerichten, oft aber auch bei anderen staatlichen Stellen. Dem Gutachten eines öbuv vereidigten Sachverständigen wird in einem Prozess eine besondere Beweiskraft zuerkannt. Evtl zu genehmigende und zu beachtende Sachverhalte gibt es innerhalb des Bauwesens und der Raumplanung u.a. im Bereich des Urheberrechtes, des Denkmalschutzes und der Erhaltungsatzungen. Sehr interessante Ausnahmen gibt es gelegentlich es im Bereich des Vergaberechtes. Nach EU-Recht sind Vergaben öffentlicher Aufträge ab einer bestimmten Summe im Regelfall öffentlich auszuschreiben. Oft europaweit. Vergeben wird dann in der Regel überwiegend nach dem günstigsten Preis. Bei einer erkennbar deutlich besseren Qualität preislich nachfolgender Gebote kann ausnahmsweise an diese vergeben werden. Es gibt aber Fälle, in den die EU oder andere öffentliche Einrichtungen aus gutem Grund grundsätzlich andere Vergabekriterien als den Preis zum Zuge kommen lassen wollen. Es liegen besondere, ungewöhnliche Umstände vor und man verlangt besondere Qualitäten für die Ausführung. Die besonderen Umstände und die besonderen Qualitäten werden grob benannt. Diese Kriterien sind durch mich zu hinterfragen und es ist in einem weiteren Schritt zu diskutieren, ob und wie diese Kriterien eingehalten werden. Die Kriterien können z.B. künstlerische Aspekte betreffen, regionalpolitische oder besondere sozio-ökonomische Kriterien. Im Augenblick (2024) berate ich auf Bitten der EU ein solches Projekt in der Slowakei. Hier sollen gezielt bestimmte, den Energieverbrauch mindernde Maßnahmen an zwei großen Plattenbausiedlungen aus den 70er und 80er Jahren durchgeführt werden. Diverse regionale Aspekte sind zu beachten. Es muss auch ein Weg gefunden werden, wie man bei einer leider schlechten Datenlage organisatorisch Schritt für Schritt das Projekt steuern und anpassen kann. Dauernde, komplexe bürokratische Rückfragen bei der EU würden Entscheidungen verzögern, den Baufortschritt hemmen. Die EU greift deshalb auf einen unabhängigen Gutachter zurück, der helfen und prüfen soll, ob und wie die Zielsetzungen erreicht werden. Er gibt der EU bei Bescheid, wenn etwas hakt. Er prüft auch, ob und warum die ursprünglichen Zielsetzungen anzupassen sind. So große Projekte kann man nicht ohne ein Nachsteuern erledigen. Diese Fragen darf und soll ich hier beantworten. Dabei darf ich mich durch Fachwissenschaftler und Fachplaner beraten lassen. Im vorliegende Fall ist für mich ein wichtiger Fachplaner das Planungsbüro kk-p aus Hamburg für den Bereich der Ausschreibungen. Wichtig ist dem Büro und mir, dass nicht nur funktional richtige Details beschrieben und ausgeschrieben werden. Die Konstruktionen sollen auch langlebig sein und schließlich ist eine hohe Gestaltungsqualität gefragt. Es wird im Sinne der Forderungen des Vitruv wird ein langfristiger, qualitätvoller Ansatz verfolgt. Neben der langfristigen Wirtschaftlichkeit spielen natürlich auch die unmittelbaren Kosten eine Rolle. Diese können übliche Preisen übersteigen – damit das Ergebnis eben langfristig wirtschaftlich sein kann. Abweichungen nach unten wie nach oben können sich aber natürlich auch aus der spezifischen geografischen Erreichbarkeit ergeben. Diese Aspekte lassen sich aus dem fernen Brüssel gelegentlich schwer abschätzen. Ich muss solche Besonderheiten erläutern. Die großen Plattenbausiedlungen der 60er bis 80er Jahre folgen dem heute kritisch gesehenen städtebaulichen Konzept einer in einzelne Nutzungsbereiche stark entflochtenen Stadt. Fassadensanierungen können dieses Konzept kaum umkehren. Gleichwohl ist zu überlegen wie man sicherstellt, dass längerfristige Ergänzungen und Veränderungen der städtebaulichen Struktur wie leichte Verdichtungen und attraktivere Nutzungen des öffentlichen Raumes durch die Sanierungsmaßnahmen nicht unnötig erschwert werden. GB

4.3.1 Allgemeines

Gerhard Bolten ist in einigen ausgewählten Bereichen des Bauwesens als Sachverständiger tätig (s. unten ). Er ist seit 1978 durch die Hamburgische Architektenkammer öffentlich bestellt und vereidigt für die Bereiche 1. Technisch-wirtschaftliche und gestalterische Bauplanung und 2. Begutachtung der Bebaubarkeit von Grundstücken. Seit 1986 ist er Vorsitzender des Arbeitskreises Sachverständigenwesen bei der Hamburgischen Architektenkammer.   Gerhard Bolten beschäftigt sich als Gutachter besonders mit Fragen im Schnittbereich zwischen Gestaltung Wirtschaftlichkeit Nutzungskonzepte Denkmalschutz und Erhaltungssatzungen In diesem Aufgabenfeld werden u.a. Gutachten durchgeführt zu Zumutbarkeit eines Erhaltes von Gebäuden im Falle von Denkmalschutz Zumutbarkeit eines Erhaltes von Gebäuden im Falle von Erhaltungssatzungen Urheberrecht bei Bauwerken (Architektur) Komplexe Wertermittlungen, bei den mögliche Nutzungen und Einschränkungen durch behördliche Auflagen eine besondere Rolle spielen Die Gutachten und Beratungen im Zusammenhang mit Denkmalschutz und Erhaltungssatzungen werden häufig in Zusammenarbeit mit Fachanwälten für Planungsrecht und Verwaltungsrecht erstellt. Weitergehende Erläuterungen folgen unter den Kapiteln 4.3.3 Kaufberatungen 4.3.4 Gutachten zu Denkmalschutzfragen 4.3.5 Gutachten zu Erhaltungssatzungen 4.3.6 Gutachten zum Urheberrecht 4.3.8 Wertermittlungen Kundenkreis: Gerichte Rechtsanwälte in vorprozessualen Verfahren sowie prozessbegleitend Bauträger/Investoren  Makler Bauträger Versicherungen/Banken Privatkunden

Form der Gutachten: mündl. Beratungen Beratung mit kurzer gutachterl. Stellungnahme (in der Regel 2 - 6 Seiten, Fotos) Gutachten (in der Regel 10 - 30 Seiten, Fotos) Schadensfeststellungen/Beweissicherungen/sonstige Gutachten Schiedsgutachten nach BGB und ZPO (häufig in Abstimmung mit den RAen der Parteien)

Inhalt/Bereiche, für die Gutachten erstellt werden: Gutachten im Bereich Denkmalschutz und Erhaltungsatzungen Gutachten zum Urheberrecht ferner Kaufberatungen (z.B. zu Umbaufähigkeit, Reparaturstau, Planungsrecht, Reparaturkosten sowie städtebaul. Umfeld) Beweissicherung (z.B. vor Baumaßnahmen an Nachbargebäuden oder zur Dokumentation des Zustandes, bevor Drittfirmen mit Nachbesserungen beauftragt werden) Schadensfeststellungen und Beurteilung von Baumängeln Bestätigungen (z.B. über den Bautenstand) Kostenschätzungen Verkehrswertermittlungen (in der Regel in Zusammenarbeit mit Maklern) Bebaubarkeit und Um- Nutzbarkeit für - Teilgebäude/Wohnungen - Gebäude - Grundstücke Recherchen über Planungsrecht und Planungsabsichten der Gemeinde Machbarkeitsuntersuchungen (feasibility studies)

Beweissicherungen dokumentieren einen bestimmten Bauzustand. Beweissicherungen werden häufig vor Neubaumaßnahmen notwendig, bei denen Auswirkungen auf andere Gebäude nicht ausgeschlossen werden können, oder umgekehrt dann, wenn Schadensansprüche von Nachbarn befürchtet werden. Beweissicherungen sind aber auch dann angezeigt, wenn Handwerkern gekündigt wurde und Ersatzvornahmen zügig begonnen werden sollen, oder aber wenn Architekten einen bestimmten Bauten- oder Planungsstand dokumentieren müssen. Die Beurteilung von Bauschäden erfolgt häufig in der Zusammenarbeit mit anderen Fachplanern und Instituten, wie z.B. Baustofflaboratorien. Schallschutzguten erfolgen regelmäßig in Zusammenarbeit mit anderen Fachplanern. Eine wesentliche Aufgabe des Gutachters sind vorgerichtliche und außergerichtliche Tätigkeiten: Beratungen vor dem Erwerb einer Immobilie hinsichtlich des Wertes (Verkehrswertermittlungen, Sachwert- und Ertragswertermittlungen) sowie hinsichtlich zu erwartender Reparaturen. Zunehmend gewinnen Schiedsverfahren Bedeutung, bei denen meist sehr viel schneller als bei gerichtlichen Verfahren eine Einigung unter den Beteiligten erzielt werden kann. Die Moderation unter den Parteien ist für mich eine wichtige Aufgabe. Daneben bin ich aber natürlich auch als Parteiengutachter tätig (für eine einzelne Partei), um aus fachlicher Sicht die Aussichten eines Rechtsstreites abschätzen zu helfen oder um die notwendigen Argumentationen zur Führung eines Prozesses aufzubereiten. Eine Spezialität meines Büros sind Gutachten zu Gestaltungsfragen.

Beispiele für komplexe Gutachten Das Büro wird häufig mit komplexen gutachterlichen Aufgaben betraut. So wurden z.B. bearbeitet:

die nachträgliche (!) Überprüfung von Bauablauf und Baukosten für das Einkaufszentrum Hamburg-Wandsbek Quarree (1990) die Überprüfung fachgerechter Ausführung und Angemessenheit der Baukosten beim Umbau eines Getreidesilos in ein Bürohaus (Überwachung des Generalübernehmers im Auftrag des Bauherrn auf Empfehlung der Landesbank. Modifizierung des Generalübernehmervertrages) Angemessenheit der Baukosten bei Vorschlägen zur Fassadensanierung Kaufberatungen (zur Angemessenheit von Kaufpreisen unter besonderer Berücksichtigung der städtebaulichen Lage sowie von Bauschäden) 1990/91 wurden im Bereich der ehemaligen DDR zahlreiche Gutachten insbesondere zum Wert und zur Umnutzbarkeit von Industriekomplexen durchgeführt Klärung der Frage, ob im Prinzip denkmalgeschützte Gebäude unter wirtschaftlichen und funktionalen Gesichtspunkten sinnvoll saniert werden können Schätzung des Verkehrswertes, der für ein denkmallgeschütztes Gebäude vor einigen Jahren anzunehmen war, als die Sanierung begonnen war, auf wegen Insolvenz des Bauunternehmers unterbrochen war (Gutachten für ein OLG) Gutachten zu Fragen der Zumutbarkeit eines Erhaltes für Gebäude im Bereich von Erhaltungssatzungen und unter Denkmalschutz.

Es wurden verschiedene Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen und Nutzwertanalysen durchgeführt, unter Beachtung folgender Aspekte:

Behebung bestehender Bauschäden Umstrukturierung von Gebäuden und Gebäudekomplexen auf höheren Standard, unter besonderer Berücksichtigung prozesstechnologischer Erfordernisse (z.B. für eine Gesenkschmiede, für eine Großverzinkerei etc.) Umstrukturierung auf neue Nutzungszwecke (z.B. Umwandlung von Fertigungsgebäuden in Bürogebäude) Vergleich derartiger Umstrukturierungen mit Neubaukosten unter besonderer Berücksichtigung der indirekten Nebenkosten.